质量缺陷发生后，应优先选择让建筑公司对其采取补救措施，承担由此而发生的费用。

 

    《合同法》第113条规定，合同一方当事人因另一方当事人违约，要求违约方承担损失赔偿时，可以包含合同履行后相对人可获得的利益。实践中，发包人多以承包商承建工程存在质量缺陷影响其使用功能为由提出索赔，索赔额包含建筑物使用后的预期收益，该部分可得利益损失能否获得支持，还要受法定“预见性规则”的限定。

 

    2001年6月，某管理处与某建筑公司签订《建设工程施工合同》（以下简称合同），由建筑公司承建某塔形建筑，2003年8月主体结构完工，管理处资金匮乏，决定中止施工双方签订《解除施工合同协议》，对已完工程进行验收和结算。2005年工程复工，管理处发现主体结构楼板标高超差，遂以工程质量缺陷为由提起诉讼，称建筑公司承建地下二层结构楼板绝对标高平均高出设计图纸40毫米，使空间净高减少，该空间设备布置设计用于龛位存放，净高减少导致实际龛位减少一层，按照该层龛位个数及每个龛位租金计算，预期收益损失4000余万元，管理处提交了检测单位《工程检测报告书》证明质量缺陷存在。

 

    建筑公司获悉诉请后，倍感惊讶，认为即便存在质量缺陷亦不至于引致如此巨额索赔，同时该缺陷从技术角度完全可以通过后续工序施工来弥补或消除：如提高该层上部装饰吊顶高度，降低下部垫层或面层铺设厚度来调整二层空间净高，以满足原设计龛位层数放置的要求。

 

    《建筑法》第58条和《建设工程质量管理条例》第28条明确规定，建筑施工单位应按照工程设计图纸和施工技术标准施工，并对工程施工质量负责。建筑公司施工的结构楼板标高尺寸超出设计图纸和施工技术标准要求，违反合同质量条款，履行义务不符合约定。管理处提起违约之诉有着充分的事实和法律依据：检测结果表明归责于建筑公司的质量缺陷存在，从工序本身该缺陷不可修复（为保证钢筋保护层厚度，不能采取剔凿使其标高降低的办法）。质量缺陷使空间净高减少，其使用功能随之降低（减少一层），管理处依据《合同法》第113条规定，就龛位租金收益这一“合同履行后可以获得的利益”提出巨额索赔。

 

    《合同法》第113条同时规定，因违约给对方造成损失的，损失赔偿额“不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。管理处预期收益索赔能否全额获得法律支持，还要看是否超出这一法定“预见性规则”的限定。

 

    经查，订立合同时，管理处只向建筑公司提供了建筑施工图，室内装修、设备布置图在复工前另行委托设计完成，管理处是以龛位布置图作为索赔计算标准，建筑公司仅据当时施工资料，在没有得到特别提示或告知建筑物具体使用功能布置的情况下，无法合理预见自己违反合同质量标准的行为会造成如此巨额损失。

 

    预期收益索赔额远远超出了建筑公司订立合同时因其违约所能预见的范围，脱离了一个合理不变量空间，其履约风险被有意识放大，在现行法律制度下，正常经营过程中承担无限风险，违约成本如此之高，有违公平、公正原则。

 

    反之，如果建筑公司订立合同时能够预见如此风险，则完全可以达成有关限制条款来限制违约责任或鉴于风险太大而放弃缔约。可见，法定“可预见性”标准，保证了建筑公司因违约而承担损害后果与其在订立合同时能够合理估计将要承担的风险相一致。

 

    作为建筑公司，对其质量违约须承担哪些法律责任呢？根据《合同法》第281条及《建设工程质量管理条例》第32条规定，归责于建筑公司的质量缺陷发生后，应优先选择让建筑公司对质量缺陷采取补救措施，承担由此而发生的费用。该质量缺陷是可以通过改善和调整后续工序施工（前所提及技术措施），来弥补或减少损失影响程度。采取可行措施后，仍造成其他损失的（包括预期收益），建筑公司须继续承担赔偿责任，该预期收益同样不能超出“可预见性”范围。本案管理处未能按照法定违约责任承担方式提出诉讼主张，超出了法定赔偿方法和赔偿范围，其巨额预期收益索赔不符合法定“预见性规则”的限定。